たまぷら三太郎のマンション売却心得帖

田園都市線の人気駅「たまプラーザ」のマンションを高く売るために出来ること

たまプラーザの特徴

今からおよそ50年前の1966年(昭和41年)4月1日 に開業した「たまプラーザ駅」。

 

2006年から始まった駅周辺の再開発工事で駅前にはお洒落な買い物施設「たまプラーザテラス」ができ、また渋谷に急行で20分ほどという都心部へのアクセスの良さも手伝い開業から50年経った今も神奈川県下屈指の人気を誇る駅です。

 

当サイト「たまぷら三太郎のマンション売却心得帖」はそんな人気駅「たまプラーザ」で分譲マンションを売るにあたり知っておくべきこと、売却の基礎知識等をまとめました。たまプラーザでマンションを売ろうとしているオーナー必見の情報が満載です。

 

たまプラーザ駅が人気なのは急行が停まるから?

たまプラーザは急行停車駅

※こちらの表は東洋経済新報社がマンションの市場調査を得意とするトータルブレイン社の集積したデータを加工したものです。

 

まず、第一に注目すべきは、たまプラーザの坪単価の高さ

 

たまプラーザより渋谷寄りの駅は13駅あるが、たまプラーザは田園都市線の駅の中で7番目に坪単価が高いのです。渋谷(都心)から離れるほど坪単価が落ちていくのが一般的だが「二子玉川」より渋谷から離れた駅の中では実はたまプラーザの坪単価が一番高い。距離的に渋谷に近い駅、例えば…二子新地、高津、溝口よりもたまプラーザのマンションの坪単価が高いのだ。

 

東洋経済新報社は急行停車駅は資産価値が高い?という考察で記事を締めくくっているが、この表を見る限り、どうやらそれだけではなさそうだ。でなければ、たまプラーザが「溝の口」や「鷺沼」といった渋谷寄りの急行停車駅より坪単価が高いのか説明がつかない。やはり駅前の再開発、また東急電鉄による街のPRが功を奏したのではないかと考えられる。

 

ちなみに、たまプラーザの地名を世に浸透させたのはあるテレビ番組ではないかと言われている。それは1980年代に放送された「金曜日の妻たちへ」というテレビドラマだ。大ヒットしたこのドラマであるが、舞台となったのが、たまプラーザだったため、日本全国にその特異な名称が浸透したと言われている。確かに私もたまプラーザに住んでると言ったときに「あぁ、キンツマの街ね、いいとこじゃん。」と言われたことがある。80年代のテレビの影響力恐るべしである(^_^;)

 

ということで、渋谷から数えて14番目の駅にも関わらずマンションの坪単価で言うと7番目に高いというたまプラーザ。このネームバリューを活かさずにマンションを売却する手はないだろう。

 

ネームバリューを活かす具体的方法を挙げるならば、「鷺沼」と「たまプラーザ」が徒歩圏のマンションならば、たまプラーザを前面に押していくべき。「たまプラーザ」と「あざみ野」の両駅が徒歩圏のマンションならば、勿論たまプラーザを前面押しすべきということ。まぁ、たまプラーザのネームバリューについては、たまプラーザに支店を持つ不動産会社ならばどこもが心得ていることでしょう。地域に根付いた不動産会社なら常識ですね。

 

人気の駅ということもあってか、たまプラーザは不動産屋さんも豊富である。

不動産会社の御三家

不動産屋さんに御三家と言われるものがあるとしたらどこでしょう? →間違いなく「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の三社でしょう。仲介件数から考えてみれば当然の話しですね。

 

たまプラーザには、この不動産屋の御三家、三井、住友、東急が揃っている。それどころか野村の仲介、大成有楽不動産販売などもありますので売買仲介特化型不動産会社の主要どころが一堂に会してる感じです(^_^;)

 

こんなに不動産屋さんが多いと、いざ売ろうと思っても、一体どこに声を掛けたらいいか迷ってしまうことでしょう。どう不動産屋さんを選べばいいか、またどのように査定をしてもらうのが手間が少ないか、高く売ることに繋がるか考えてみましょう。

 

その不動産屋さん、マンション売却に強いですか?

マンションの売却が得意な不動産会社

売却に強い不動産屋さんもいれば、そうでもない不動産屋さんもいます。

 

特に賃貸をメインでやっているところはことごとく売却に関しては不得手です(^_^;) そのため高く売りたいならば賃貸メインでやってる不動産屋さんは除外しましょう。

 

これには理由があります。不動産業を営むにあたっては免許が必要になるのですが不動産の売買をメインに営業を行おうが賃貸をメインに営業を行おうが一つの免許で営業できるからです。(必要とする知識や営業活動内容は全然違うのに…宅地建物取引業法でそう決められているのです。)

 

…ということで、賃貸にしか詳しくない不動産屋さんでもマンションの売却活動を行うことは法律上は許されています。

 

しかし、賃貸と売買では顧客層があまりに違いますし、営業のやり方も全然違います。餅は餅屋ということで、不動産の売買、特にマンションの売却に強い会社に任せるべきなのは疑いようがないことですね。

 

どこが売買が強いのさ!という声が聞こえてきそうなので独自調査の元ピックアップさせていただきました。といっても↑で紹介した不動産屋さんがほとんどですけど…(^^;

 

とりあえず、これだけは守ってほしいこと。それはお店の外に賃貸物件のチラシをペタペタと掲示しているお店には間違っても売却の依頼はしないこと!←これだけは徹底しましょうね(^_^;)

【たまプラーザのマンション売却に強い不動産屋さん】

東急リバブル たまプラーザセンター 神奈川県横浜市青葉区 美しが丘2丁目15-8
三井のリハウスたまプラーザセンター 神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目15-4
住友不動産販売たまプラーザ営業センター 神奈川県横浜市青葉区美しが丘5丁目1-1
野村の仲介+ たまプラーザセンター 神奈川県横浜市青葉区青葉区美しが丘5丁目1-2
大成有楽不動産販売たまプラーザ営業所 神奈川県横浜市 美しが丘1丁目4-16
三井住友トラスト不動産たまプラーザセンター 神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目14番-5
東急ライフィア(株)たまプラーザ営業所 神奈川県横浜市青葉区美しが丘2丁目23-3
センチュリー21 アイワハウス 神奈川横浜市青葉区美しが丘2丁目19-19

基本、ここに載っていないたまプラーザ周辺にある不動産屋さんは賃貸、もしくは管理がメインのため不動産売却を依頼することはオススメしません。また、もし、ウチも売却に力入れてるんだよねぇ〜という不動産会社さんがいらっしゃいましたらコチラまでご連絡ください。

 

話しを聞くのは一社だけで大丈夫ですか?

不動産売却の見積もりは一社だけでは駄目

例えばマンションの共用部分のリフォームを行うときに一社しか見積もりを取らないって管理組合ってありますかね?→おそらくないと思います。

 

やはり複数社に話を聞かないと、どの会社が良いかだなんて判断ができません。マンションを売るときも同様です。複数社に査定を取ってナンボだと思うわけです。間違っても住み替え先の物件を紹介してくれた不動産屋さんにそのまま自宅売却を任せるとか家のポストにたまたま入ってたチラシの不動産屋さんに任せてみたという安直な依頼は避けてください。←これが中々売れないなどのトラブルの種になってしまいます。

 

一度の手続きで上記のたまプラーザにあるマンションの売却に強みを持つ不動産会社に問い合わせをすることができます。一社一社、連絡を取るのは面倒なので、なるべく手間の掛からない方法(一括査定)を利用して賢く売却にしましょう。

 

▼たまプラーザ近くの不動産会社に一括で見積もりをするならイエイ

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

 

マンションが売れる値段ってどうやって決まる?

マンション売却価格の計算方法

マンションが売れる値段を計算する方法はいろいろありますが一番有用なのは最近売れたマンションはいくらだったか?という情報です。同じマンションで最近売れた部屋があれば尚良いのですが、同じマンションでなくとも場所が近ければ問題ありません。

 

そもそも都心部のマンションは駅までの距離、築年数、部屋の広さが価格に及ぼす影響が強いため、最低限これら3つの情報が分かれば大体いくらで売れるのか大方予測できます。ということで、たまプラーザ徒歩圏にある分譲マンション一覧を築年数順に表にしてみました。この表を見て、築年数で比べるならばどのマンションだなぁ…とか、今の家から近いのは何マンションだけど築年数がこっちの方が新しいから少し高く売れるんだろうなぁ…みたいな自宅が売れそうな値段に対しての感覚を磨いてください。その感覚、きっと役に立ちます( ̄ー ̄)

 

ご自宅のライバルになりそうなマンションは見つけたら、そのマンションがいくらで売れるか追跡調査してみましょう。非常に参考になる指標になるはずです。

 

話しは少し変わりますがたまプラーザ近辺ではもうすぐ築50年となる「たまプラーザ駅前共同ビル」、「たまプラーザ団地」というマンションなどは非常に知名度がありますよね。これらの建物はいわゆる旧耐震基準の建物と言われており、耐震性に疑問が持たれるため購入を躊躇う層がいます。旧耐震基準のマンションのオーナーは少し詳しく知る必要があるでしょう。

 

たまプラーザ近隣の旧耐震のマンション

 

まぁ、売る側としてはそこまで神経質になる必要はありませんが、こういった旧耐震の建物の売却も何度も経験しておりノウハウが蓄積されている不動産屋さんに売却を依頼したいですね。

 

春先(1〜3月)が一番マンション売却に適してる?

マンションを売るなら春(1月2月3月)が良い?

マンションを売るにあたり、売れやすい時期があるのかどうか気にされる方もいるでしょう。

 

新生活が始まる4月に合わせて家を探す人確かには多く、新築マンションなどは1〜3月に完成するように建てられるケースが多いですし、1年で一番引っ越しが多い時期というのは3月で間違いありません。

 

が、それを過ぎてしまったからといって来年の1〜3月まで売るのを控えておいた方がいいのでしょうか?

 

答えはNO。

 

まぁ、待てる資力のある方、全く急いでない方はそのような売り方をしてもいいかもしれませんが来年の3月に引き渡すという条件にして契約だけ先に済ませてしまうことも可能なので、広告を出さずに来年の春先までじっと待つというのは販売戦略上、優れているとは言えません。

 

データで見ると確かに3月に引っ越しをする人が断トツに多いです。ただ3月に売却することを狙って12月とか1月から売却活動を始めるより、売却活動を始める時期はあまり考えず、買主さんが見つかったら、いつ引渡しをするのか相談に乗りますといった柔軟な姿勢を見せてあげればいいのではないでしょうか。きっと、そのやり方の方が上手くいくはずです。

 

ご近所に内緒で売却をすることがお勧めできない理由。

近所に秘密でマンションを売る

世の中には住み替えなど晴れ晴れとした気持ちでマンションを売却をされる方もいれば、経済的事情で泣く泣く売却される方もいます。また相続をしたけれども使わないから、という理由で売る方もいます。

 

理由は何であれ、ご近所に内緒で売りたいと考える方は一定数います。

 

はたして、ご近所に内緒で売ることは得策なのかどうか、ここでお答えさせていただきます。

 

まず、隣近所に住んでる方々に内緒でマンションを売ることができるか?と問われたら答えはYESです。しかしながら、限られた方にしか売却情報を伝えられないことによりある重大なデメリットが生じます。

 

それは…売れにくくなるというものです。

 

マンションは探している人に売却中であることが伝わって初めて売れます。それをご近所に内緒で売りたいからと言って、情報の広まりを抑制するとまぁ中々売れなくなるのは確実です。売主さんの都合で情報拡散を拒んでいるのですからこれは避けようのない事象ですね。

 

売れにくくなるだけなく、ご近所に内緒にしてマンションを売るという行為は高く売れる可能性をも薄くしてしまいます。

 

買いたいと思う人が多い方が、マンションが高い値段で売れる確率も高くなるわけですが、そもそも情報の拡散を抑制してしまうと買いたいと思う人が多く現れるなんてこともなく、それゆえに高く売れる可能性も少なくなってしまうわけです。

 

ということで、よほどの事情がない限り、ご近所に内緒で売却することはオススメできません。

 

ちなみに事件・事故があったということを隠して売るのはもっと駄目です。こういった要告知事項を黙って売ると後年損害賠償などでとんでもない目に遭いますので事件・事故が起きたマンションのオーナーはよくよく注意して売却するべきでしょう。

 

たまプラーザにある事件・事故があったマンション一覧

任せるならマンションを建てた会社に任せるが吉?

東急不動産が建てたマンションの売却は東急リバブルが良い?

たまプラーザは田園都市線の駅です。つまり東急電鉄の影響を色濃く受けた地域でありドレッセシリーズという東急電鉄が分譲したマンションが数多く存在しますね。

 

となると、売却を任せるなら東急グループである東急リバブルがいいのかな?ということが気になったりしませんか?

 

この問いに関する答えですが…声を掛けるべき1社には相応わしいと思います。

 

確かに分譲時のパンフレットなど系列会社ならば保管していることが多いでしょうし、他社に比べて分譲会社系列の不動産会社は何らかのアドバンテージは持っていると思われます。また、東急色が強いたまプラーザにもパークホームズといった三井不動産分譲のマンションもありますし、その場合は三井のリハウスに優先的に声を掛けるべきなの?って迷いますねぇ(^^;

 

分譲会社系列の不動産会社に優先的に声を掛けるまでは良しとしても、他の不動産会社さんの声を聞かずして盲目的にその1社を信用するというのは避けた方がいいと思います。

 

何社も声かけるの面倒だな…という人は一括査定を利用しましょう。1分ほどの入力時間で複数社から売却のための意見を聞くことができますよ。

みんなはこう選んだ!売却を依頼する不動産会社の選び方

みんな不動産屋はどう選んだ?

かつては気になった不動産会社一社一社に足を運び、売却しようと考えている事情を相手に伝えなければ、どこがいいか比べる事が出来ませんでした。毎回同じことを相手に説明しなければならないのはとても面倒なことです(^_^;)

 

それが一度の手間で、たまプラーザにある複数の不動産会社に同時に問い合わせができる「一括査定サービス」が出来て、どの不動産会社がいいか、どこに売却を頼むのかを比べることが段違いに簡単になりました。

 

そうなると、今度はどうやって売却を依頼する不動産会社を選べばいいのか?が気になりませんか。

 

不動産会社の選び方について、売却を無事に終えられた方の意見をいくつかご覧ください。↓↓

初めての売却で不安でしたが親切で分かりやすい説明をしてくれた不動産会社が一番信頼できたのでそこにお願いしました。

5社に査定してもらいましたが、連絡が一番早かった会社に決めました。査定金額よりも小まめに対応してくれる方が信頼できると思ったので…。

住み替えで今の家を売却することになったのですが、一社だけ住み替えで注意すべきことをとても丁寧に説明してくれたのでそこに頼みました。

 

というように、高い査定金額を出してくれた不動産会社に決めたという方ばかりでなく、信頼が出来そうな会社、レスポンス(連絡)が早い会社にお願いした人の方が多いようです。

 

他社の方が査定金額が高かった場合は、その自分と波長が合った一番信用が出来そうな不動産会社の担当に伝えて、他社から提示された金額で売却活動をスタートさせることも可能です。

 

マンションを売り始める金額はマンションを売るあなたが自由に決められることなので、まずは信用が出来そうな不動産会社、担当の方を見つけることが重要です。

 

そのためには少なくとも2〜3社には話しを聞いてみましょう。ポイントは値段よりも「地域に詳しいか、親切か、分かりやすく説明してくれるか」です。

 

あなたのマンション売却が上手くいきますように。



 
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